Стенограмма Круглого стола

[Марта Савенко]

IV КРУГЛЫЙ СТОЛ ГЛАВНЫХ РЕДАКТОРОВ СМИ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
НА ВЫСТАВКЕ «ДОМЭКСПО»

Тема: Рынок новостроек Москвы и Подмосковья: назад в СССР?

Марта Савенко, модератор круглого стола: Я приветствую в этом зале всех, кто пришел на четвертый Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости, который в этот раз проводится журналами «Ипотека и кредит» и «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» при поддержке портала Недвижимость@Mail.ru.

Начну с представления темы сегодняшнего заседания: «Рынок новостроек Москвы и Подмосковья: назад в СССР?» Чтобы понять, откуда взялось такое название, надо сказать, что жилье – это зона особой социальной ответственности. Советские очереди на жилье, в которых люди умирали, так и не дождавшись переселения в отдельную квартиру, с расцветом жилого строительства и приходом ипотеки начали было потихоньку таять. Объемы строительства росли, городские власти уже начали вводить социальную ипотеку и программы субсидирования – и вот в прошлом году грянул кризис. Все, что поддавалось заморозке, было заморожено – но еще неприятнее то, что были закрыты практически все проекты, по которым строительные работы еще не были начаты.

Большинство социальных программ было приостановлено на неопределенный срок. Рынок жилья замер, цены пошли вниз. Как следствие, встала ипотека: банки не могут выдавать долгосрочные кредиты на падающем рынке, когда стоимость залога снижается, а риск невозврата растет. И даже те банки, которые публично заявляли о своей готовности кредитовать покупку жилья, на деле отказывали любому, даже самому положительному заемщику. Об этом журнал «Ипотека и кредит» писал в августовском номере – а уже в сентябрьском мы рассказывали о том, каким образом строители договариваются с банками об отсрочке платежей по кредитам, которые они теперь не в состоянии выплачивать.

Вернутся ли деньги на этот рынок? Останутся ли в девелопменте те, кто годами нарабатывал опыт, перенимая его в других странах и развивая современные технологии здесь? Обещания правительства довести стоимость квадратного метра до 30 тысяч рублей, а объемы строительства сохранить на уровне докризисных 5-6 миллионов квадратных метров в год – реальны ли они в нынешних условиях? Дефицитный товар не бывает дешевым. Откуда взяться низким ценам на жилье, если это жилье – в дефиците? И что следует предпринять обществу, чтобы не возвращаться к очередям, в которых можно простоять всю жизнь – и так ничего и не дождаться?

Все эти – и некоторые другие вопросы мы с Валерией Мозгановой, главным редактором журнала «Дайджест недвижимости», поднимем сегодня за круглым столом. Нашими гостями и докладчиками станут не только главные редактора и журналисты профильных изданий, но также представители девелоперских, риэлторских и консалтинговых компаний. Я верю, что открытая информация делает свое дело. Поодиночке мы мало что значим. Объединившись, мы сможем поставить проблему честно и открыто – а в дальнейшем и повлиять на ситуацию.

А теперь я хотела бы представить наших спикеров. Это:
• главный редактор журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» Валерия Мозганова
• директор по продажам портала ГдеЭтотДом.РУ Вадим Шепетун
• ведущий специалист отдела маркетинга группы компаний «Квартал» Олег Исаев президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин
• генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников
• руководитель практики земельного права / недвижимости и строительства «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексей Коневский
• вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев
• генеральный директор компании Paul's Yard Realty Павел Здрадовский
• директор по маркетингу группы компаний «Пересвет» Ирина Кирсанова
• директор управления по развитию бизнеса компании «Кредитмарт» Павел Шмаренков
• заместитель главного редактора Издательского Дома «Элита Паблишер» (группа журналов «Мир&Дом») Александр Шевчук
• генеральный директор агентства «PR-Стиль» Марина Скубицкая
• и я, главный редактор журнала «Ипотека и кредит» Марта Савенко
На круглый стол аккредитованы также представители СМИ:
• Информационное агентство ПРАЙМ-ТАСС
• Газета «Коммерсантъ»
• Газета «Ведомости»
• Радиостанция Business FM
• Журнал «Форбс»
• Журнал «Недвижимость & Цены»
• Издательский дом «КДО»
• Газета «Московская перспектива»
• Онлайн-газета BN.ru
• Портал ГдеЭтотДом.РУ

И наша первая тема: «Только цифры». Давайте начнем с темпов падения строительства за последнее время. Я предоставляю слово для сообщения своей коллеге, главному редактору журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» Валерии Мозгановой.

Валерия Мозганова: Всю аналитику в пять минут не вместишь, и мы выбрали факты, которые, быть может, не столь активно цитируются и может быть, они кому-то неизвестны.

(Доклад Валерии Мозгановой см. в отдельном приложении)

Марта Савенко: Теперь мы передаем слово Вадиму Шепетуну, директору по продажам компании Где ЭтотДом.РУ, который обещал нам озвучить «только цифры» по рынку рекламы новостроек.
Вадим Шепетун: Как представитель коммерческой дирекции, могу сказать, что было тяжело с сентября прошлого года по август этого года, но с другой тороны, количество переходит в качество, и начинают поступать наиболее адекватные запросы по размещению на той или иной площадке.

По нашим расчетам, спад был порядка 30-40%, сейчас мы вышли на уровень 10-15%. Ситуация стабилизируется, и мы констатируем, что изменения в качестве, нет того распыления бюджетов, что был раньше. Компании делают акцент на размещение в базе, как более долгосрочный вариант размещения, в том числе по переходам. (слайд) Мы видим по печатным СМИ, что спад идет от 25 до 50%, и это нас не радует. Но интернет-реклама не останавливается, она будет двигаться вперед и далее, и мы делаем все, чтобы количественные характеристики переходили в качественные развитие, как наше, так и наших коллег.

Марта Савенко: Насколько по вашим ощущениям, упала доля рекламодателей-застройщиков в общем объеме рекламы?

Вадим Шепетун: Если говорить о том периоде, который я называл ранее — от 30 до 50%, сейчас ситуация стабилизируется, рекламодатели начинают возвращаться.

Марта Савенко: А теперь – нестандартный взгляд на ситуацию Олега Исаева, ведущего специалиста по маркетингу группы компаний «Квартал».

Олег Исаев: Я внимательно следил за докладом Вадима, и мне хотелось бы поделиться наблюдением. Компания «Квартал» серьезно сократила маркетинговые бюджеты, и Никакой корреляции в долгосрочном периоде нет. Клиент имеет сейчас время и возможность выбирать, и если у застройщика есть предложение, клиент найдет его в любом случае.

Марта Савенко: По сути, реклама стала бесполезной?

Олег Исаев: Ее значение значительно уменьшилось.

Теперь я хотел бы добавить немножко пессимизма, поддержать Валерию. У нынешнего кризиса, помимо внешних причин, есть и внутренние. Это и неповоротливость девелоперов, и бюрократические проволочки при согласовании документации, и жажда сенсаций со стороны некоторых журналистов, непрозрачная система заказов. Мы все — компании, журналисты, главные редактора, покупатели, риэлторы — формируем рынок недвижимости. Иногда наше безответственное поведение приводит к серьезным последствиям для всего рынка.

Нас всегда вытаскивал рост цен на углеводороды. Однажды рост цен на них может не вытащить рынок. И тогда будет вот что…
Я хотел бы предложить вашему вниманию дайджест СМИ за октябрь 2012 года.

Официальный сайт правительства Москвы сообщает, что на месте башни «Россия» будет построена автомобильная стоянка на 3000 машиномест. Также многоярусные паркинги планируется возвести на участках 16, 20 и на месте планировавшегося транспортного терминала.

«Российская газета» сообщает, что программа «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» выполнена полностью. Стоимость квадратного метра в новостройках в любом городе России теперь не превышает 30 тысяч рублей. При этом, как пишет «Московская правда», вчера была вновь открыта запись в лист ожидания права приобретения квартиры. За день комплект документов на покупку жилья сдали еще 1200 семей из разных регионов страны. Ориентировочный срок приобретения квартир — 2045 год.

Из ленты новостей портала «Собственник» вы узнаете, что метро наконец-то пришло в Митино. Правда, в экскурсионном режиме. Участились провалы в центре города. На месте ЦДХ появится новый жилой район для работников известной газодобывающей компании.

На своих страницах журнал «Эксперт» анализирует причины провала закона о СРО и напоминает, что с 1 января 2012 года принято решение о возврате лицензирования строительной деятельности. За 3 года количество проектов архитектурных и строительных компаний сократилось более чем в 20 раз.

«Недвижимость и цены» в разделе «Статистика» публикуют следующую информацию: на 5000 номеров увеличится гостиничный номерной фонд столицы после восстановления здания гостиницы «Россия». По словам главного архитектора города, строительство отеля позволит восстановить историческую панораму Москвы.

На 15 миллиардов рублей уже превышена смета строительства олимпийских объектов в Сочи. Это связано с необоснованным ростом тарифов на морские перевозки, тарифов на строительные материалы и инструменты.

За 2012 год в Москве будет сдан в эксплуатацию один миллион квадратных метров жилья. Это на 3% больше, чем годом ранее, и на 87% больше, чем в 1950 году. В то же время «Независимая газета» подсчитала, что для реализации принятого несколько лет назад Генплана необходимо ежегодно возводить по 7 миллионов квадратных метров жилья.

«Тверская, 13» сообщает о смелом плане городских властей закончить к 2013 году снос пятиэтажек, а также рассказывает о проекте возведения небоскреба высотой 6 тысяч метров — самого высокого здания на планете. По словам чиновника городской администрации, в проекте примут участие строители из разных стран мира: «Мы соберем строителей со всего мира и построим башню до неба». Строительство будет вестись за счет бюджета города.

А глава стройкомплекса Москвы рассказал о планах транспортного строительства. Так, в районе пушкинского бульвара когда-нибудь будет возведена транспортная развязка, а реконструкция Крестовских Путепроводов будет завершена через год
В продолжение транспортной темы Московский комсомолец сообщает о том, что ГИБДД наконец удалось развести трехдневную замкнувшуюся пробку на МКАД. За три дня в автомобилях, застрявших на дороге, родилось 4 юных москвича.

Альманах «Ипотека и кредит» объявил о смене названия на «Ипотека и кредит. Как это было».

«Дайджест недвижимости» публикует колонку главного редактора под названием «Мифы о рынке недвижимости».

Миф первый – проблема с обманутыми дольщиками решена.
Миф второй – в ближайшее время на рынке могут появиться новые объекты.
Миф третий – на рынке недвижимости остаются рекламодатели.

«Ведомости» приводят недавно опубликованную финансовую отчетность «Интъ Экодевелопмент», согласно которой финансовой положение компании в 3-м квартале 2012 ухудшилось.

По информации газеты «Московские торги» городскими властями принято решение заменить все пластиковые сидения на передовые сидения нового поколения, произведенные с применением нанотехнологий и учитывающие анатомию человеческого тела. Замены будут произведены на большой и малой аренах Лужников, стадионе Локомотив и ледовом дворце на Ходынском поле.

Также все городские скамейки, ограды, клумбы и фонтаны будут заменены на экологичные и безопасные – пластиковые. Объявлен конкурс.

IRN публикует очередной прогноз о скором падении цен на столичные квартиры на 15%. Прогноз повторяет прогнозы, сделанные аналитиками в прошлом году, позапрошлом году, позапозапрошлом … многоточие.

Как пишет «Коммерсантъ», все три коммерческих застройщика России «Сбербанк-строй», «ВТБ-строй» и «Интъ Экодевелопмент» представят свои проекты в Каннах. Участие Госстроя России в международной выставке MIPIM 2013 пока под вопросом.

(В течение всего доклада в зале смех, по окончании – продолжительные аплодисменты.)

Марта Савенко: Благодаря таким прекрасным ярким спикерам наше мероприятие имеет невероятную популярность. Спасибо большое, Олег. Будем надеяться, что не все эти заголовки попадут через три года на наши страницы, и что Валерия не будет освещать мифы рынка, а наш журнал все же сохранит свое название.

Теперь хотелось бы перейти к более серьезной теме и поговорить о том, что происходит. Почему строительные компании уходят с московского рынка и как их удерживает московское правительство, какие предпринимаются меры? Каков потенциал девелопмента в жилом и коммерческом сегменте? Я предоставляю слово президенту ФСК «Лидер» Владимиру Воронину.

(Сообщение Владимира Воронина по причине плохого качества записи приводится в сокращенном виде. Необходимые комментарии вы можете запросить через пресс-службу компании.)

Владимир Воронин: Если будет реализована программа стоимости квадратного метра, равной 30 тысяч рублей, то именно эти заголовки мы на страницах газет и увидим.

Я бы хотел сказать о том, что среди девелоперов есть компании, которые, образно говоря, заболели раком, и лечить их уже невозможно. На чем они строили свой бизнес? Они начинали строить один дом, продавали 60% квартир за два месяца – и эти деньги пускали не на стройку, а на покупку других площадок. Затем сразу начинали строить следующий, и так по нарастающей. В лучшем случае достраивался предыдущий дом.

Сейчас достроенного жилья у этих компаний практически нет, зато в активе – огромное количество площадок, куда вложены миллиарды долларов. А поскольку покупательского спроса на данный момент практически не существует, инвестконтракты не возобновятся.

Продать площадку нельзя, осваивать новую площадку – не на что, а кредитовать чужие объекты, когда там осталось построить не много не мало – 100 тысяч метров, тоже никто не будет Сейчас банки приобрели активы некоторых компаний, и как кредитовать собственные активы на следующий год, они уж как-нибудь разберутся.

Почему у нашей компании все хорошо? Продаж больше, чем до кризиса. Потому что мы не брали огромных кредитов, которые сейчас было бы нечем выплатить. Да, раньше у нас в месяц было 200 сделок, а сейчас их 15-20, но они все равно есть. Рынок ценных бумаг может умереть, а вот рынок жилья – нет.

Пока нас слишком много. Вот когда в нас будет дефицит, рынок начнет восстанавливаться.

Марта Савенко: Спасибо, а теперь я бы хотела в рамках этой темы предоставить слово генеральному директору Russian Research Group Денису Колокольникову.

(Доклад Дениса Колокольникова – в отдельном приложении)

Константин Апрелев: Ремарка: мне кажется, на рынке останутся те девелоперы, которые будут действовать в интересах государства для застройки территории социальным жильем. Правда, у них не будет той маржи, к которой привыкли девелоперы, кушавшие хлеб с маслом.

Марта Савенко: То есть все идет к госкорпорации?

Константин Апрелев: Нет, почему… Я говорю о коммерческих застройщиках. (Обращаясь к залу) Вы сейчас воспринимаете все до некоторой степени… моногамно, что ли. Все плохо, денег нет… А что вы в себе изменили в связи с кризисом, чтобы они были? (Обращаясь к Воронину) Я не говорю о вас лично, у вас, наверное, все в порядке. В целом застройщики ничего не изменили в своем бизнесе – но уже многие начинают менять формат отношения к потребителю. Мне кажется, когда мы научимся менять свое отношение к потребителю, поменяется и рынок.

Марта Савенко: Добавлю, что на профессиональных форумах риэлторы критикуют девелоперов, в особенности в связи с тактикой продаж.

Алексей Коневский: Вопрос: как вы оцениваете, сколько в себестоимости строительства составляет доля инфраструктурных платежей, то есть то, что необходимо для подключения дома к инженерной инфраструктуре: электричество, водопровод и так далее? И насколько, по-вашему, было бы эффективно взятие государством этих затрат на себя? Могло бы это оживить сектор?

Владимир Воронин: Я не только девелопер, у меня есть госзаказ, примерно в три раза превышающий весь девелоперский оборот.

Оценить практически невозможно. Вот, например, для Балашихи, для Подольска мы оценили – там близко питающие центры, хотя для Подольска нужно еще два питающих центра достроить на 40 мегаватт электроэнергии. Там 20 мегаватт есть, а всего нужно 60. Поэтому если все просто, питающие центры есть, и достаточно близко, и нужно просто купить электричество, в шаговой доступности есть очистные сооружения, которые надо реконструировать или строить их заново – тогда это примерно 100-150 долларов на метр, если мы говорим про эконом-класс. Если говорить про бизнес-класс, то вот мой комплекс «Зодиак» – у меня там одного электричества на 150 долларов на квадратный метр. А была у меня площадка на Якиманке, правда, 10 лет назад, строительство нежилого помещения 5 тысяч квадратных метров, а перевести спецколлектор ФСБ, который там проходил, 2 миллиарда стоило. Поэтому наружные сети – их не оценишь никак. Внутри площадки сети обходятся от 30 до 50 долларов на квадратный метр.

А вот что касается ФИ-девелопмента для социальных проектов… так это не ФИ-девелопмент, это служба заказчика, генерального подрядчика и так далее. Они будут жить.

Государство и сейчас берет на себя эти функции, только как это выглядит? Вот подряд Минобороны разыграли по 35 тысяч, наружные сети туда не входят. Нам говорят: это потом из муниципального бюджета профинансируем. А в муниципальном бюджете таких денег нет.

Сейчас и ВТБ не найдет столько денег, чтобы запустить все площадки «Дон-строя», с учетом того, что возврат с них пойдет не как раньше: копнул – продал 60 процентов. А если все запустить, то это 500 тысяч квадратных метров по центру Москвы. Поэтому тут не в ФИ-девелопменте дело. Выживут ли строители? Какие-то выживут. Но очень многие умрут.

Поэтому я и говорю: мы хотим прожить три-четыре года, чтобы дожить до времени, когда в нас будет дефицит. Сейчас дефицита в нас пока нет. Сейчас я не зарабатываю, а просто переживаю этот период.

Марта Савенко: К большому сожалению, ни один банк из числа тех, кого мы приглашали, не пожелал быть представленным на Круглом столе. Поэтому тема «Вернутся ли легкие дешевые деньги? Современное состояние сферы кредитования строительства и перспективы» логично объединяется с темой «Эпоха банковского влияния. Правила игры в новых условиях», и я передаю слово руководителю практики земельного права / недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексею Коневскому.

Алексей Коневский: Сейчас мы все были свидетелями того, что произошло изменение рынка девелопмента. Нельзя сказать, что банки не были ранее влиятельными игроками на этом рынке, но в последнее время они стали влиятельными игроками в несвойственной им ранее роли. Положительно это или отрицательно, но наверное, у банков не было другого выбора, кроме как войти в этот рынок. Процесс взыскания активов далеко еще не закончен, и нас еще ожидает много новостей в этой сфере.

Какие существуют способы урегулирования просроченной задолженности между должником и кредитором? Одно из простых решений – обращение в суд. Не самый удачный вариант, если у должника плохое финансовое положение. В этом случае наличие исполнительного листа вряд ли чем-то поможет. Также результатом судебного преследования может быть банкротство должника, что также не всегда может быть выгодно кредитору.

Реализация обеспечительных мер – это взыскание по поручительствам других лиц, которые были выданы по кредиту. Это также может оказаться не эффективным, потому что на практике поручителями могут оказаться аффилированные лица, входящие в тот же самый строительный холдинг.

Возможно также взыскание на заложенное имущество, но эта мера может быть эффективна только в отношении готовых объектов недвижимости, которые уже оформлены и сданы в эксплуатацию. Что касается незавершенных объектов, то эта мера малоэффективна, поскольку такие объекты практически невозможно реализовать, ведь эти объекты ни юридически, ни коммерчески еще не оформлены и ценности не представляют.

Банкротство должника крайне нежелательно для банка, поскольку фактически означает прекращение бизнеса заемщика. Что это означает для банка? Денег нет сейчас – и их не появится в будущем. А реализация имущества должника практически никогда не приводит к удовлетворению всех кредиторов в силу особенности нашей процедуры банкротства.

Наиболее приемлемым вариантом для обеих сторон остается реструктуризация задолженности. Здесь может использоваться много юридических механизмов: это и рефинансирование задолженности, и конвертация долга, отступной, перевод, изменение условий и так далее.

Очень важный аспект реструктуризации, который сторонам необходимо учитывать: расплачиваться должнику придется в любом случае, так или иначе, либо придется отказаться от части активов, либо от контроля, и так далее.

Марта Савенко: Каковы сейчас тренды на этом правовом поле? Каковы взаимоотношения застройщиков и банкиров?

Алексей Коневский: Мы видим, что в большинстве случаев сторонам все-таки удается договориться. Были у нас случаи, и мы все о них хорошо знаем, с громкими судебными делами – но и они закончились тем, что стороны пришли к необходимости договариваться. И это естественно, ведь в случае банкротства все теряют все. Это игра с нулевым выигрышем.

Марта Савенко: Банки тоже оказались заложниками этой ситуации?

Алексей Коневский: Совершенно верно. И разумный подход сейчас доминирует.

Марта Савенко: А что Вы могли бы рассказать о том, каково сейчас состояние сферы кредитования строительства? Будут ли банки кредитовать застройщиков в ближайшем – и отдаленном будущем?

Алексей Коневский: К сожалению, сейчас тенденция такова, что банки предпочитают кредитовать те активы, которые они уже профинансировали, чтобы вернуть хоть какие-то деньги. Для стороннего заемщика, как правило, денег уже не остается. Кредитование обычно происходит, если это какие-то знаковые, социально значимые проекты, пользующиеся поддержкой властей. Либо это может быть кредитование под государственные гарантии, которые также получить непросто. В остальных случаях банки пока не торопятся кредитовать строительство.

Каким образом изменится эта тенденция? Это зависит прежде всего от того, как будут чувствовать себя сами банки.

Валерия Мозганова: Со стороны потребителя хотела бы задать вопрос: когда происходит вот этот дележ между банками, девелоперами и кем-то еще – мне, как потребителю, надо волноваться? Или я могу сидеть прямо на стуле и ждать, пока они там наконец все поделят?

Алексей Коневский: Волноваться надо, поскольку шансы остаться при своих не всегда есть. Тем не менее, как я уже говорил, реструктуризация задолженности является наиболее предпочтительным вариантом – и для потребителя тоже. Если актив переходит банку, то есть шанс, что банк будет вынужден профинансировать завершение строительства этого объекта, чтобы минимизировать свои издержки. В этой ситуации высока вероятность, что ваши требования будут удовлетворены, и вы сможете получить свой объект, в который вы инвестировали. Хотя нам известны случаи, когда банки конкурируют с обманутыми дольщиками, которые тоже предъявляют свои права на заложенный объект недвижимости, такие случаи тоже есть.

Надо сказать, что в этом году были приняты поправки к законодательству. Теперь субъект федерации имеет преимущественное право выкупа таких объектов с целью достроить их в дальнейшем. Но пока таких случаев не было.

Марта Савенко: Если есть вопросы к Владимиру Воронину, я бы попросила задать их сейчас, поскольку он скоро нас покинет. Нет вопросов сейчас? Хорошо, тогда через пресс-службу.

Если есть еще сообщения и мнения относительно темы кредитования девелопмента, то давайте об этом поговорим сейчас, потому что затем мы перейдем к нашим доблестным риэлторам. Нет? Нет желающих? Оказывается, не только банки не хотят говорить о деньгах – о деньгах не хочет говорить никто.

Алексей Коневский: Деньги любят тишину.

Марта Савенко: Видимо, тишина теперь тоже любит деньги. Но раз эта тема мало кого заинтересовала, давайте поговорим о том, будет ли нам что продавать через некоторое время. Каков сегодня рынок новостроек с точки зрения риэлтора – и каким он станет через некоторое время? Я передаю слово вице-президенту Российской Гильдии Риэлторов Константину Апрелеву.

(Доклад Константина Апрелева сопровождался презентацией, которую вы найдете в отдельном приложении.)

Константин Апрелев: Спасибо организаторам за возможность выступить на круглом столе, где сталкиваются противоположные точки зрения – и наверное, в этом-то синергия этого круглого стола и есть. Я бы хотел в этот раз проанализировать деятельность девелоперов и поговорить о том, что им нужно делать, чтобы сохранить долю рынка – и создать возможности для приращения бизнеса.

Что сейчас происходит? Наш девелопмент на 80% не умеет считать свои риски. Застройщики считали ситуацию на рынке всегда прирастающей.

Вторая проблема девелопмента – ключевая, и заключается она в том, что власть, предоставляя земельные участки, согласования и прочее, все время наращивала потребности и, по сути, решала за счет девелоперов социальные проблемы. Это надо признать. Реально на 60% муниципальные бюджеты были обеспечены за счет тех строительных операций, которые происходили на территории этих муниципалитетов.

Классическая ошибка в стратегии муниципального управления – в том, что мы до сих пор не создали адекватного налога на недвижимость, который бы финансировал бюджеты и создавал бы стратегическую мотивацию для муниципалитетов. Наоборот, надо за бесценок отдавать землю застройщикам, чтобы они создавали недвижимость, которую муниципалитет получает затем в качестве налоговой базы. Вот что нужно с точки зрения стратегии и мотивации.

У нас это перевернуто с ног на голову, и как до сих пор реальной муниципальной экономики нет вообще. До сих пор муниципалитеты рассматривают для себя возможность продать как можно дороже землю и тем самым решить свои проблемы.

Рынок жилья сегодня находится в зоне 2006 года по ценам в валюте. В рублевом отношении он изменился только процентов на 15, если говорить о Москве. Рублевые цены в меньшей степени учитывают инфляцию, поэтому смотреть, конечно, надо на валютные показатели.

Для того, чтобы понять, что будет с рынком, нужно просто сравнить покупательскую способность 2006 года – и сегодняшнюю. Они разнятся примерно процентов на 20-30.

Вопрос: будут ли цены на жилье менять в сторону понижения и дальше. Ответ: нет.
Вопрос: а почему же, если покупательская способность – другая? Ответ: потому что в 2006 году покупательская способность касалась одних объемов продаж, а сегодняшняя касается других.

Парадокс: при разных уровнях покупательской способности – равный уровень цен. Все дело в количестве объектов.

Марта Савенко: Дефицитный товар дешевым быть не может.

Константин Апрелев: Да, безусловно. А теперь о мифах, о доходности инвестиций в строительство. Всегда застройщики говорят нам: покупайте новостройку на начальном этапе, и вы обязательно капитализируете прибыль, она у вас будет просто чумовая. Для того, чтобы понять, какова капитализация вложений в строительство, мы сравнили… вот смотрите: изменение цен на рынке недвижимости с января 2004 по сентябрь 2009.

Очень интересные показатели получаются. Сколько доходов вы можете получить на вложенные средства? В качестве примера приводим жилые комплексы «Шуваловский» и «Ля Дефанс», в которые была сделана инвестиция в 2004 году.

И вот каковы выводы. Если вы просто покупаете недвижимость на вторичном рынке, без всяких рисков, то доходность даже выше, чем в случае с инвестиционным объектом. О чем это говорит? О том, что доход не отвечает той прибыли, которую предлагает застройщик. А риски выше, потому что вы покупаете строящийся объект.

Понятно, что в случае с «Шуваловским», у которого застройщик «Интеко», риски – минимальны, потому и доходность минимальная. А вот второй объект более рискованный, там, безусловно, доходность выше, но она тоже незначительна по сравнению с доходностью, которую обеспечивал просто сам по себе рост цен.

Какой вывод? Вся доходность, которую предлагает застройщик, обеспечена не его эффективной деятельностью, а ростом рынка. Что произошло сейчас? Смотрим на сопоставление уровня доходности и риски.

Что кардинально меняет картину мира? Застройщики пока эту картину, кстати, не изменили, они живут надеждами на то, что через три года опять пойдет такой же баснословный рост, какой был у нас до этого.

Почему перестали покупать у застройщиков недвижимость? Ведь люди проголосовали деньгами, и произошло это гораздо раньше, чем наступил кризис, а именно в январе 2007 года. Тогда резко упали объемы продаж. А все очень просто: прекратился рост цен, и вкладывать, по сути, стало не во что.

Кроме того, существенно увеличились сроки строительства. Я помню, например, 2004 год, когда панельные дома возводились за 9-12 месяцев и, как ни странно, оформлялись в собственность еще в течение 2-3 месяцев после сдачи в эксплуатацию. Срок инвестиций был понятен, доходность – понятна.

Сейчас застройщики увлеклись мегапроектами. Почему мы привели в пример «Шуваловский»? Только в этом году начали оформлять права собственности, хотя продавать объект начали в 2004. Безумно ангажированный застройщик, вроде бы проблем с оформлением быть не должно… Другой пример: «Триумф палас». До сих пор коммерческие помещения не оформлены в собственность, хотя дом сдан в эксплуатацию в 2003 году.

Кому нужны такие инвестиции? Я частный инвестор, я заморозил деньги… А особенно когда мне предлагают взять ипотеку, заплатить ипотечным кредитом за строящееся жилье, да? И ждать.

Идем дальше. Если застройщики вместе с властью не преодолеют вот эти вещи: сроки строительства, сроки оформления прав собственности – интереса со стороны граждан к инвестициям в эти проекты ожидать вообще не приходится.

Что необходимо сделать застройщикам, чтобы вернуть частных инвесторов? Для того, чтобы сейчас начать развивать новую площадку, нужно сначала найти финансирование на первую, самую высокорискованную стадию, туда мало кто пойдет. Если у застройщика нет устойчивого бренда, а также запаса финансирования, когда он за счет диверсификации собственного бизнеса может привлекать такие деньги...

Итак, вот рецепт:
1) надежный устойчивый бренд
2) запас финансирования на первой стадии строительства
3) сокращение сроков строительства и оформления прав собственности на объект
4) повышение качества строительства
5) снижение общих площадей строящихся объектов – с тем, чтобы снизить сроки ввода в эксплуатацию

Сейчас будут популярны небольшие проекты…

Марта Савенко: Пятиэтажные дома?

Константин Апрелев: Пятиэтажные дома. Я вообще ничего против них не имею, не знаю, почему Юрий Михайлович говорит, что пятиэтажки – это зло. Я сам живу в пятиэтажном доме и не захочу оттуда выезжать – если только меня не выгонят оттуда. Десять квартир в подъезде, по две на этаже. Меня это вполне устраивает.

Следующий момент – обеспечение жестких гарантий по сдаче объекта. И еще: должны быть гарантии со стороны застройщика по соблюдению сроков. Компания «Интеко» повесила плакат на Арбате по четырем своим объектам, где четко зафиксировано время сдачи в эксплуатацию.

Сегодня инвестор заинтересован не в снижении цены за квадратный метр, а в гарантированности выполнения обязательств застройщиком. Вот если застройщики обратят на это внимание, получится результат. Те застройщики, в Москве и в регионах, которые следовали интересам инвестора, выполняли свои обязательства в срок. Они сегодня мало что потеряли, особенно на фоне всех остальных.

Бросит ли наших застройщиков государство? И что оно могло бы сделать для девелоперов сегодня?

Первое: пересмотреть инвестконтракты, которые реализуются, и снизить нагрузку, пересмотрев. Например, стоимость земли. Потому что сегодня для того, чтобы земля была в ближайшем будущем задействована и востребована, нужно снижать ее стоимость почти до нуля. В 3-5 раз – это точно, потому что пока идет кризис, ее никто покупать не будет.

Следующий момент: конечно, необходимо очень серьезно сократить сроки процедуры оформления прав собственности. Мне непонятна позиция застройщиков, игнорирующих тех людей, которые не могут оформить в собственность покупку, сделанную несколько лет назад.

И еще, конечно, нужно говорить о реальном снижении обременений и о различном снижении тарифов, потому что они настолько неоправданно высоки, что это становится уже рубежом для осуществления инвестиций. Мы просчитывали недавно объем обременений для площадки в престижном месте – и получили 1000 долларов на метр.

Ну и естественно, надо говорить о рассрочке платежей за подключение к коммуникациям для того, чтобы поддержать строительный комплекс. В противном случае мы получим падение не 30-40%, как планирует Госстрой, а в разы. Причем это касается и жилой застройки тоже.

Марта Савенко: Я бы сказала, что это взгляд вице-президента Гильдии, скажем так, взгляд сверху. И теперь хотелось бы услышать риэлторов с мест. В рамках темы «Будет ли нам что продавать?» я предоставляю слово генеральному директору компании Paul’s Yard Павлу Здрадовскому.

Павел Здрадовский: В Москве всегда будет что продавать. Москва – это не только центр России, но и центр финансовых потоков. Но с сентября прошлого года мы не зафиксировали ни одной продажи в строящемся доме. На сегодняшний день люди действительно проголосовали деньгами. Сейчас продажи в новостройках есть только в том случае, если продажа завершена. Наша компания занимается только элитными новостройками, поэтому я говорю только об этом сегменте.

И еще один вопрос: чего не надо строить. Мы в компании ведем научную работу, выявляем закономерности спроса: что люди хотят. И в итоге вывод очень интересный: клиент, как правило, никогда не знает, чего хочет. Никогда.

Дворец около 3000 кв.м. – а он просит рядышком построить ему 200-метровую баню. Она ему милей.

Константин Апрелев: И живет он в ней.

Павел Здрадовский: И живет он в ней.

Марта Савенко: Тогда напрашивается вывод: раз клиент не знает, что он хочет, строить надо все.

Павел Здрадовский: Нет, не совсем так, если речь идет об элитном жилье. Хочу привести ряд примеров. Построен дом, заявлен как элитный. Расстояние между перекрытиями – 3.30. Положили полы, повесили натяжные потолки – получили высоту 2.80. В элитном доме!

Это последствия желания девелопера сэкономить. У него есть разрешительная высота – и он решает сделать больше квартир, чтобы выручить больше денег. Но так не получается, потому что есть конкуренты, которые строят хорошо, а продают за ту же цену.

Если есть желание таким образом сэкономить, то потом приходится снижать цену, потому что за те же деньги такие квартиры уже не продашь. Или например, «Ближние дачи», проект, который мы консультировали. Изначально там был разрешительный проект на 120 тысяч кв.м. Коллеги ожидали, что они построят их и извлекут прибыль. Но наши специалисты подсчитали, что чтобы заработать эти деньги, вовсе не надо строить эти 120 тысяч метров – а нужно построить 36 тысяч метров продаваемой площади. Посчитали, начертили, как должны располагаться дома – и получился отличный проект.

Марта Савенко: По всей видимости, настала пора вырабатывать критерии: что такое элитное жилье, что такое жилье бизнес-класса – потому что не секрет, что на сегодняшний день этих критериев не существует как таковых.

Павел Здрадовский: Все правильно. Пора определиться, к какому классу относится тот или иной элитный дом.

Сейчас какая ситуация на рынке? По элитному жилью спрос высокий, но нет достойных предложений. Клиенты ходят по объектам как туристы – но ничего не покупают. А по более дешевым объектам клиентов мало.

Марта Савенко: Таков опыт компании Paul’s Yard – а теперь я бы хотела предоставить слово директору по маркетингу группы компаний «Пересвет» Ирине Кирсановой.

Ирина Кирсанова: Если говорить о нашей компании, то в Москве и Подмосковье мы реализуем дома бизнес-класса – то есть работаем в том самом сегменте, которого коснулись самые большие сложности.

Что можно сказать о продажах? Они за год сократились, и довольно существенно: уровень спроса упал в 5 раз. Но тем не менее, продажи идут. Если в первом и частично во втором квартале был полный провал, то затем рынок стал постепенно восстанавливаться.

У нашей компании пять объектов в Москве и также мы строим в четырех городах Подмосковья. 83,7% продаж за год приходится на дома с высокой степенью готовности, – то есть либо те, где уже стоит коробка с отделкой, либо те, которые уже сданы госкомиссии. В домах, где коробка построена до 3-го этажа, состоялось 16,3% от всех продаж. Причем, если в Москве это соотношение 76 к 24, то в Подмосковье уже 93 к 7.

Сейчас сильно сократилось предложение по квартирам небольших площадей. Покупатель стал обращать внимание не на стоимость квадратного метра как таковую – а на общую сумму покупки. Если в последнем квартале 2008 года спрос распределялся так: 54% квартир было куплено в Москве и 46% – в Подмосковье, то начиная с 1 квартала, спрос переместился в Подмосковье, причем распределении такое: от 27 до 33 % (в разные кварталы по-разному) покупают в Москве и от 67 до 73% – в Подмосковье.

Мы специально сравнивали дома в одинаковой степени готовности. Задались вопросом: почему покупают больше в Подмосковье? Стоимость квадратного метра меньше, площадь квартир меньше – поэтому сумма покупки по сравнению с московскими предложениями доступна.

Здесь говорили, что нужно повернуться лицом к покупателю и строить то, что ему надо. На самом деле, проекты, которые строятся сейчас, были разработаны 2-3 года назад, когда был растущий рынок – и все это привело к тому, что стали проектироваться квартиры больших площадей. А сейчас рынок требует уменьшения площадей, но это сделать не так просто.

Смотрите, если проект уже разработан и согласован, но строительство еще не начато, то если мы хотим сделать перепроектирование, то это влечет за собой пересогласование, а это, если говорить о сроках в Москве – год. Может быть, чуть меньше, но очень сложно, потому что очень большие административные барьеры. Необходимо собрать всю документацию, снова выходить на аукцион…

С чем мы столкнулись? Спрос на бизнес-класс в Москве небольшой. И сейчас выигрывает тот застройщик, который строит в районах со сложившейся инфраструктурой дома так называемой повышенной комфортности. Панельные, по типовым сериям, хорошо, если это комплексная застройка, потому что тогда не надо проходить отдельные согласования, ведь это не индивидуальный проект. Скорость строительства гораздо выше, поскольку это панель. Ближайшее будущее – за доступным жильем. Понятно, что будут востребованы и дома бизнес-класса, и элитные – но спрос на бизнес-класс будет намного ниже, чем раньше.

Марта Савенко: Есть вопрос у Дениса Колокольникова.

Денис Колокольников: Скорее, комментарий к предыдущему докладчику. Что вы наблюдали на рынке? Что у нас в генплане заложено строительство 4,5 миллиона квадратных метров, из них 2,5 миллиона – для муниципального жилья. А доля панельных домов в Москве практически сошла на нет. Если в начале 2000-х годов мы наблюдали такой сегмент, то сейчас его нет. Эконом-жилья в Москве не стало вообще. Ниша комплексной застройки панельного жилья с высокими темпами строительства в Москве сейчас свободна. Темпы продаж на этапе стройки сейчас такие, что мало какой застройщик не прельстится. Панельные домостроительные комбинаты, особенно те, которые строили серию П-44Т, на 2-3 года были расписаны по заказам. Сейчас даже они работают по 3 дня в неделю. Опять-таки, в Марфино строится несколько серий, спрос до некоторой степени диверсифицирован. Это хороший пример того, как можно строить – и быстро продавать.

Марта Савенко: Итак, мы обсудили тему «Будет ли нам что продавать…» – а теперь я бы хотела, чтобы мы поговорили о том, будет ли что покупать. Как нынешняя ситуация в девелопменте скажется на развитии ипотеки в Московском регионе? Я предвижу очень интересный доклад директора по управлению развитием бизнеса компании «Кредитмарт» Павла Шмаренкова. Скажите, Павел, ипотека умерла?

Павел Шмаренков: Да, многие говорят, что ипотека умерла – но я скажу, что слухи о ее смерти сильно преувеличены. Сейчас ситуация меняется к лучшему. Я больше оптимист, чем пессимист, тем более, что у меня есть аргументы. Мы смотрим очень подробно за тем, что происходит на рынке. Мы обращаем внимание в большей степени на вторичный рынок недвижимости, но все знают, что вторичный рынок связан с первичным. Долгое время на первичном рынке не было ипотеки как таковой вообще, но сейчас ситуация изменяется. И сегодня есть пять игроков, кредитующих покупку жилья на первичном рынке – это Газпромбанк, Росевробанк, Московский кредитный банк, банк НОРДЕА и Фора-банк.

Валерия Мозганова: Речь идет о свободных проектах, не аккредитованных при банке?

Павел Шмаренков: Нет, именно об аккредитованных, ведь и до кризиса банки также в основном кредитовали именно аккредитованные объекты, в постройке которых они были уверены.

Марта Савенко: Я позволю себе заметить, что Фора-банк кредитует только одну новостройку.

Павел Шмаренков: На самом деле, две, но в одной продажи уже закончились. Газпромбанк существенно расширил список аккредитованных объектов – в начале года это были единичные объекты, сегодня их список доведен до 41. Росевробанк присоединился к первичной ипотеке буквально пару месяцев назад, и сегодня в их активе – 19 аккредитованных объектов. Активно заявляет о себе Московский кредитный банк, причем интересно то, что банк готов принимать в залог объекты, которые продаются по предварительным договорам о продаже.

Снова появились на рынке ипотечные кредиты без первоначального взноса, такой продукт предлагает Московский кредитный банк. МКБ также предлагает одну из самых низких процентных ставок: 15% годовых в рублях. Самый длительный срок кредитования – до 30 лет – предлагается в банке НОРДЕА.

Буквально за последние несколько недель произошло изменение ипотечного рынка: банки начали снижать процентные ставки. Снижение произошло, например, в банке ВТБ24, что вселяет в нас определенные надежды.

Валерия Мозганова: Если девелопер захочет аккредитовать свой объект в банке, то сколько времени это может занять? От и до?

Павел Шмаренков: До кризиса это было около месяца. Зависит от конкретного банка и его акционеров. Тот рынок, который существовал ранее – о нем едва ли можно сейчас говорить, все-таки суммарное количество аккредитованных объектов менее ста. Можно говорить о том, что это займет не менее месяца, если будет предоставлен полный пакет документов.

Я также хотел бы ответить на комментарий Константина Апрелева относительно того, что некоторые люди попадают в такую ситуацию, когда взят ипотечный кредит на строящийся объект, объект не построен, кредит надо отдавать. Рынок сейчас таков, что банк просто не выдаст кредит на объект, по которому нет уверенности в том, что он будет достроен. Кредитуются, в основном, объекты, построенные не менее чем на 70%. Это во многом идет на пользу клиенту.

Марта Савенко: У нас еще два доклада, но не знаю, есть ли у нас время… Тема «В плену иллюзий». Профильные СМИ в попытке соблюсти баланс интересов продавца и покупателя недвижимости. В этой теме свое сообщение сделает заместитель главного редактора издательского дома «Элита Паблишер» Александр Шевчук.

Александр Шевчук: Недавно я был на конференции в ЦДХ, где один из риэлторов радостно сообщил о том, что он нашел второе дно, на что получил следующую реплику: «А ты прислушался? Снизу никто не постучал?»

Когда мы начинали этот год, было несколько тревожно. Не только риэлторам и застройщикам, но и СМИ. Многие были в ступоре: что продавать, как продавать… И возник некий барьер между покупателем и продавцом. Мы, представители СМИ, зависимы от того, сколько нам рекламы придет, в каком объеме мы будем выходить.

В принципе, меня волнует не столько рекламная, сколько имиджевая составляющая: какие статьи будут выходить, какие тенденции рынка будут освещаться, какие архитектурные предпочтения, репутация застройщика. Все это подается обычно в СМИ PR-службами. И вот в начале года обратиться по этим вопросам было не к кому, потому что первое, что сделали компании в условиях кризиса – урезали бюджет на рекламу и PR и сократили штаты. Все компании переключились на рекламу своих объектов с самым большим дисконтом.

Я для себя отметил одно: отойдя от рынка понтовых продавцов, на котором бытовало расхожее выражение: «покупатель все схавает», сейчас все участники рынка стали более внимательными к покупателям, а уже тем более к тем, которые с живыми деньгами.

За 15 лет у нас возникло профессиональное сообщество, однако нынешний формат покупателя для нас оказался неожиданным. Кто это такой, как с ним взаимодействовать, как оценить затраты, связанные с его привлечением, с удержанием его предпочтений – мы этого до сих пор не знаем. И в этом я вижу задачу СМИ.

Сегодня выступал Владимир Иосифович Ресин, некоторые из его выражений становятся крылатыми. Года три назад он сказал вот что: «Строители, одной ногой мы с вами стоим уже в будущем. Вторая нога осталась еще в прошлом. А то, что посередине – и есть наше настоящее».

(Оживление, смех в зале.)

Я думаю, что сейчас рынок теплый как бабье лето, и есть возможность на нем существовать и развиваться.

Марта Савенко: Сегодня не для всех докладов хватило времени, и напоследок мне обязательно хотелось бы предоставить слово Марине Скубицкой, генеральному директору агентства PR-стиль, которая даст нам пару вредных советов о том, как не надо продвигать новостройки.

Марина Скубицкая: Поскольку времени совсем мало, то это будет просто небольшой тест. Скажите, пожалуйста, о каком объекте сейчас пойдет речь?
«Огороженная и охраняемая территория, место для прогулок, система видеонаблюдения, равные по статусу соседи…»

(Смех в зале, слышатся предположения с мест: «Тюрьма!»)

Марина Скубицкая: Совершенно верно. Вот этот пример, уважаемые застройщики, хорошо демонстрирует, как мало разнообразия в описаниях ваших объектов и как под них может подойти даже такое малопривлекательное место, как тюрьма.

Марта Савенко: Как весело мы начали наш круглый стол – так негрустно мы его и заканчиваем. К сожалению, сегодня не все доклады мы услышали в полной версии, а кроме того, у наших участников, как видно, есть желание продолжить общение на острые профессиональные темы. Поэтому я предлагаю перенести нашу дискуссию в вирутальное пространство и приглашаю всех на новый форум ПишиЧитай, который создан для всех, кто делает печатные и интернет-СМИ, и расположен по адресу: http://forum.7117.ru

На форуме есть специальный раздел для нашего круглого стола, где мы сможем выложить полные версии докладов, презентаций, а также продолжить обсуждение.

Мое искреннее спасибо всем, кто пришел сегодня на «ДОМЭКСПО»! Следущий, пятый Круглый стол, по всей видимости, пройдет здесь же, на выставке, в феврале 2010 года. Будем рады увидеться с вами снова!